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商業(yè)地產投資 需謹記三條“軍規(guī)”
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行業(yè)資訊
作者：
發(fā)布時間：
2013-04-09
從萬州到成都，再到重慶，資深商業(yè)地產投資專家周兵，幾年來已在多個區(qū)域成功投資商鋪。周兵認為，盡管當前整體市場看好，但并不代表你把錢隨便扔到哪個地方，到了秋天就能收獲碩果。當機會出現(xiàn)時，并不是每個人都能把握住。尤其是商業(yè)地產，因為牽扯到后期商業(yè)的運營，對投資者的眼光有著更高的要求，單憑感覺是絕對不行的。
選好開發(fā)商
周兵表示，在當前商業(yè)地產一頭熱的大背景下，也只有同時具備超強資金實力、超強資源整合力以及超強專業(yè)運營團隊這三個基本條件的開發(fā)商，他們所投資的商業(yè)地產項目才有機會。
產權分割：
商業(yè)地產經營大忌
“對于商業(yè)地產開發(fā)商，必須要做好物業(yè)持有的準備，而且是大量持有。產權分割是經營商業(yè)地產的大忌，商鋪分割出售以后再經營是很難統(tǒng)一，就算是反租，其成本也很高?！敝鼙硎?。
對此，萬達頗有發(fā)言權，每年萬達廣場都有商家被淘汰，新商家被引入。萬達集團分管商業(yè)一副總經理就公開表示，萬達一般只出售住宅及寫字樓部分，商業(yè)產權幾乎都是萬達自己持有，這確保了統(tǒng)一經營，為后期業(yè)態(tài)調整、為商業(yè)帶來生命力提供先天條件。
資源整合力：
解決招商難題
“對于一般開發(fā)商來說，搞商業(yè)地產是有風險的，很可能會面臨招不進來商的窘境?！笔蟹繀f(xié)商專委秘書長孫宏志認為，開發(fā)商的資源整合能力，對于投資商業(yè)地產來說至關重要。商業(yè)與住宅不一樣，如果商業(yè)招商不滿意，消費者很快就能感受到。但住宅就是空著，也未必有人知道。
孫宏志認為，這方面萬達體現(xiàn)出了優(yōu)勢，他們和很多大品牌建立了戰(zhàn)略合作。盡管如此，萬達也開始“制造”自己的商業(yè)品牌，今天萬達廣場已經擁有萬千百貨、萬達影城、大歌星KTV等諸多商業(yè)品牌。
孫同時認為，在這一點上，重慶本地開發(fā)商中，龍湖做得最好，目前龍湖已擁有天街、MOCO、星悅薈三大商業(yè)品牌體系。招商過程中，能有所針對性招商。
運營團隊：
規(guī)劃招商管理
“現(xiàn)在開發(fā)商普遍存在一個問題，所謂的商業(yè)地產管理人員，基本上都是從住宅項目上轉過來，從商業(yè)到地產的很少。”
孫宏志認為，一個專業(yè)的商業(yè)地產運營團隊，必須懂商業(yè)管理、懂招商、懂商業(yè)地產規(guī)劃，“只有具備了這三個條件的開發(fā)商，他們投資的商業(yè)地產才是機會?！?/div>
對此，市房協(xié)專門組織一批全國知名的商業(yè)實戰(zhàn)專家，準備在春交會上對重慶商業(yè)地產發(fā)展支招。“在合適的時機，我們還會組織商業(yè)地產的運營人才培訓?！睂O宏志表示。
選好項目
選擇好的開發(fā)商，可能大多數(shù)投資者都能準確判斷。但該如何選鋪？對大多數(shù)普通投資者來說，缺乏專業(yè)的投資眼光，或者跟風走，或者憑感覺，想到哪，買到哪。面對當前投資者現(xiàn)狀，專家們給投資者開出“良方”。
看規(guī)劃，就是看未來
3月5日，2011年重慶商業(yè)地產發(fā)展論壇上，市房協(xié)會長莫元春提出了自己的見解。
“看規(guī)劃也可以叫做看未來。你所選擇的商鋪，或者投資產品，在未來的城市規(guī)劃中所處的區(qū)位，這對投資前景很重要?！蹦罕硎荆热缃爆F(xiàn)在是重慶重點發(fā)展區(qū)域，該區(qū)域的某個地方以后要建一個大型的專業(yè)市場，那么這些區(qū)位的投資就相當看好。
看回報，用租金反推房價
不看地段，看回報?！昂芏嗳讼矚g往市中心湊，花10萬元/平方米買個商鋪，利潤空間在哪里？升值空間又在哪里？”四川省商業(yè)地產聯(lián)盟秘書長冉立春說，按照合理的回報率8%反推，10萬元/平方米的商鋪需要每平方米月租金667元才夠，“什么樣的商業(yè)形態(tài)才能支付如此高額的租金？”
有的投資者認為，買了黃金地段的商鋪，可以招租到高端品牌入駐，他們是可以承受高租金的。冉立春說：“恰恰相反，高端品牌，特別是奢侈品商家是非常精明的，他們會拿牌子壓你。成都仁和春天的個案，對重慶商業(yè)或許有著值得借鑒的地方。當時仁和春天百貨引進LV花巨大代價，不僅沒有收租金，還搭進去巨額的裝修費用。”
看結構，明確商鋪租給誰
市房協(xié)商專委孫宏志同時認為，投資者還有必要研究商鋪的建筑結構、物業(yè)結構，層高有多少，進深、開間、柱距，在購買之前就要想清楚，你所招租的對象會做什么樣的經營項目。
比如做餐飲，如果煙道、下水、衛(wèi)生間都沒有，還做什么？對于很多投資者來說，自己是不做運營的，所以必須考慮清楚這個問題。不同商家對鋪面要求不一樣，孫宏志說：“很多人可能覺得小開間、大進深的商鋪不好，不利于經營，但是如果招來的商家是做建材的，那不是正好？長條的建材就需要這樣的房間。而做超市的話，就對柱距有不小的要求?！?/div>
過心理關
“動輒數(shù)百上千萬元的商業(yè)地產投資，更要形成良好的投資習慣，養(yǎng)成良好的投資心理，這是規(guī)避投資風險最后的屏障?！辟Y深投資專家周兵表示，投資商業(yè)先要過心理關，成功的投資往往來自于良好的投資習慣。
學會規(guī)避投資風險
“這兩年伴隨著商業(yè)地產走紅，商鋪的投資門檻也是逐漸走高。”周兵表示，投資者必須學會規(guī)避風險。投資商業(yè)地產必須認識到以下誤區(qū)：一是投資商業(yè)地產必賺錢。從一般意義上講，有需求就能賺錢，但是目前商業(yè)地產中存在嚴重的結構性問題和供求矛盾。如很多商鋪的價格是住房價格的8倍甚至10倍以上，其實這之間有不少是虛假的繁榮。二是投資商業(yè)地產可長期賺錢。目前，國內不少住宅開發(fā)商都轉向商業(yè)地產，商業(yè)地產量的增加必然要影響其價格，并使利潤下降。
返租并非靈丹妙藥
除此之外，很多商業(yè)地產開發(fā)商把返租當成一劑靈丹妙藥。返租，即開發(fā)商承諾將售出的商鋪從投資者手中回租，整體交由一家商業(yè)公司進行運作，并給予投資者固定的回報。
但返租是不是就一定能解決這些問題了呢？是不是交由商業(yè)公司統(tǒng)一經營就一定能成功了呢？
顯然不是，它只是提供了更多的成功可能性。返租成敗與否取決于所選擇商業(yè)公司的水平，他們的定位準不準、招商能力強不強、營銷管理到不到位。不同的業(yè)態(tài)、業(yè)種，不同的管理水平，會直接影響到返租回報的承諾。
周兵認為，返租這樣的個案，目前在重慶的旅游商業(yè)地產中比較盛行。以仙女山一樓盤為例，開發(fā)商便承諾給投資者尋找到一國際知名酒店管理公司租用。
對此，周兵建議，在決定投資投資商鋪前，投資者應全面考察開發(fā)商的實力、誠信度、知名度等，尤其對于其在銷售時宣稱的租金收益率要實地考察，搞清該地段真實的租金價位，然后才決定是否投資。
初次投資商鋪的中小投資者切忌貪大，相對來說面積較大的商鋪對業(yè)態(tài)的要求更窄。另外，很多投資者轉投新興區(qū)域，這更需要了解區(qū)域詳情，判斷該區(qū)域商業(yè)是否有成長性。
（來源：重慶晚報） 責任編輯：蘇苗
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